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无建筑活动施工资质的自然人承建农村住宅的施工合同是否有效?
信息来源:www.mjfy.gov.cn 三阳川法庭 包继祖    发布日期:2018-11-27 10:27:37    阅读次数:4011

【简略案情】

近日,麦积区人民法院受理了一起农村建房施工合同纠纷案件。2018年3月,原告张某与被告郑某签订一份《合同协议》,约定由原告承建被告位于天水市麦积区某镇某某村的农村住宅房屋,房屋一层层高,造价为单价1500元,对合同总价和建筑面积没有约定,但是约定工程进度完成一半后付50%的工程款。在建房过程中,被告已给付原告阶段性工程款5万元,后双方因工程质量问题等原因发生纠纷,工程停工。2018年11月,原告提起诉讼,主张其已按合同完成了50%的工程量,请求被告返还剩余工程款3万余元。庭审中,法庭查明原告张某没有任何建筑活动施工资质。

【问题提出】

张某与郑某签订的《合同协议》是否有效?

【意见分歧】

一种观点认为,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定,承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的,应该认定合同无效。本案中,李安平没有任何建筑资质,且双方签订的合同对合同总价、合同建筑面积都没有约定,仅约定了单价,必要条款缺失,属于约定不明。综上,该合同从内容上看有瑕疵,主体上看无效。综合来说,合同无效。

笔者认为,第一种观点有一定的道理,但应该考虑农村建房施工合同的特殊性。《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定:“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建底层住宅的建筑活动,不属于本法”。据此可知,农民自建低层住宅不属于《建筑法》调整的建筑活动。从法理上看,农民自建低层住宅的工程自然应该区别于普通的建设工程。中华人民共和国建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项规定:“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层(含两层)以下住宅,县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导为主要的工作方式。”从该意见可以看出,建设部认定农民自建两层(含两层)以下的房屋住宅属于“农民自建低层住宅”。本案中,原告为被告修建的是一层层高的住房,应该排除《建筑法》和《建设工程施工合同司法解释》的适用。

在实践中,存在大量的村农建房施工合同,如果仅仅因为承建人没有建筑活动资质就认定合同无效,势必会造成农村建房市场的混乱,同时法律关系也会更加混乱,案件审理难度会进一步加大。综上,笔者认为,张某与郑某签订的《合同协议》在有效,对合同总价、合同建筑面积没有约定不影响合同效力。

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